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１ 管理規約とは
マンションは大勢の人によって共有(区分所有)される建物です。
所有者（区分所有者）は他の所有者（区分所有者）の皆さんと一
緒にひとつの建物で生活を営むとともに、協力してその建物を維
持管理していかなければなりません。管理規約とは、その上で必
要なルールです。
管理規約の内容は、非常に多岐にわたります。敷地や建物の権
利関係、用途、使用方法、あるいは費用の負担、管理方法、管理
組合の構成、会計など。どれもマンションを適切に維持管理し、
快適に生活していくために必要不可欠なものです。
２ 区分所有法と管理規約
マンションなど区分所有される建物については、「建物の区分
所有に関する法律」（以下「区分所有法」といいます）という法
律でその所有・利用関係について定めています。しかし、定めら
れているのは必要最小限の事項です。
例えば、「専有部分と共用部分」についての規定はありますが、
建物のどこまでが専有部分であるかについては明確ではありませ
ん。また、皆さんが組織している管理組合についても、単に「管
理を行うための団体」というだけで、その団体をどのように組織
し、運営していくかについては何の規定もありません。それは詳
細については、区分所有者が自ら定める管理規約に委ねているか
らです。
つまり、管理規約は区分所有法に基づき作成されているわけで
すが、それゆえに注意しなくてはならない点があります。
（１）管理規約の内容は、基本的に管理組合が実態に合うように
定めることができます。しかし区分所有法で変更を禁止し
ているため、絶対に変更できない事項があります。代表的
なものは、管理規約の変更には四分の三以上の賛成(特別決
議)が必要であるといった事項です。これらについては、区
分所有法と違った内容を管理規約で定めても無効となって
しまいます。
（２）管理規約には区分所有法の規定をそのままあてはめている
部分があるので、区分所有法が改正された場合、必ず見直
す必要があります。
区分所有法は昭和３７年に制定されましたが、その後、
昭和５８年及び平成１４年の２度にわたり改正されていま
す。改正により、区分所有者全員の合意が必要とされてい
た管理規約の変更が区分所有者及び議決権の四分の三以上
の決議で行えるようになりました。また、特別決議が必要
だった計画修繕が普通決議で行えるようになるなど、管理
組合の意思決定がより機動的に行えるよう、内容が大幅に
変更されています。
今後、区分所有法の改正がいつ行われるかのは現段階で
はわかりませんが、昭和５８年以後一度も管理規約を改正
していないような場合は、管理規約を読み直してみてくだ
さい。
（３）分譲マンションには、ひとつの建物のみのもの(単棟型)
もあれば、同一敷地内の複数の建物により構成されている
もの(団地型)もあります。区分所有法ではこれらを別々の
物としてとらえ、団地型のものについては、建物ごとの管
理組合に加えて、敷地や共同利用施設を管理する「団地管
理組合」を組織することとしています。団地型マンション
で管理組合、管理規約がひとつしかないという場合は、も
う一度確認してみてください。
３ マンション標準管理規約
マンション標準管理規約とは、管理規約を制定・変更する場合
の参考とすべきものとして国土交通省から公表されているもので
す。マンションを管理していく上で必要と思われる事項を網羅し
た、いわば管理規約のひな形です。単棟型、団地型に加え、住居
のほかに店舗が入居する場合の複合用途型の３種類があります。
是非一度、皆さんのマンションの管理規約と照らし合わせてみ
てください。
４ 管理規約はマンションの憲法
管理規約はマンションにおける最高規範であり、「マンショ
ンの憲法」とも言われます。しかし、それほど重要なものであ
るにもかかわらず、管理規約に無関心な人は多く、読んだこと
もないという人も珍しくないのが実態です。また、マンション
ができた当時に作られた管理規約を一度も改正していないとい
う話もよく耳にします。
管理規約は「あればよい」というものではありません。よく
読んで理解して、定められたことを遵守するとともに、各マン
ションの実態や社会情勢の変化を踏まえて、適宜適切に見直し
を行うことが、良好なマンションライフの実現には必要不可欠
です。
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