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TOP : 第16回 築後30年を経過したマンションの今後
 投稿日時: 2010-03-19 (998 ヒット)

 築後30年を経過したマンションでは、様々なトラブルが発生しています。


 今回のセミナーでは、そのようなマンションの今後の対策を検討してみます。

【1】現状の問題点
 築後30年を経過したマンションの共通の問題点としては、以下のものがあります。

 1.耐震診断・耐震改修工事を検討中
 2.大規模修繕工事の2~3回目を検討中
 3.給水管の更新工事を検討中
 4.排水管の更新工事を検討中
 5.エレベーターの更新工事を検討中
 6.電気容量増設工事を検討中
 7.消防設備改修工事を検討中
 8.居住者の賃貸化
 9.役員のなり手不足
 10.管理組合理事会の継続性の確保
 

【2】大項目の基本方針
 修繕工事をどのレベルで行うかを決めるために以下の手順が必要です。
 

《1》事前準備
 1.長期修繕計画の見直し
  今ある長期修繕計画に以下の内容が含まれているかどうか確認します。
  ①耐震診断費用
  ②オートロック化
  ③電気設備容量の増加
  ④給水管更新(専有部分含む)
  ⑤排水管更新(専有部分含む)
  ⑥開口部更新(バルコニーアルミサッシガラス戸・玄関ドア等)
  ⑦耐震改修工事の概要及び概算金額
  ⑧エレベーター更新(リニューアル)
  ⑨給水システムの見直し(増圧直結方式等)

 2.容積率の確認

  建替えの可能性を確認する意味で、現在の敷地に対する容積率を確認します。
 3.耐震診断の実施

  今の建物が、どの程度の耐震強度があるか耐震診断を検討します。旧耐震基準の設計の建物は、大部分が新耐震基準には「不適」となると思います。1階がピロティ形式の物等、部分的でも耐震改修工事が可能な建物は、診断をしても良いと思いますが、全く改修工事をする余地のなさそうな建物の場合、耐震診断も行わない方が良い場合もあります。
 4.行政からの補助金の確認
  大規模修繕工事・耐震診断・耐震改修工事に対する行政の補助金等を確認します。

《2》建替えの時期の想定
 建替え時期をいつ頃にするかによって、修繕計画も変わってきます。

《3》どの程度のメンテナンスを目指すか?
 ①新築時のグレード+社会変化に対する対応
  ・オートロック化
  ・電気設備容量の増加等

 ②住宅としての最低限機能の保持

【3】主な工事の実施、対策に対する手順
 

《1》基本方針が以下の通り合意した場合
 ①建替え時期は、築後60年以上(今から20年以上)
 ②耐震改修工事は、最低限の改修工事(ピロティ部分の改善等)をめざす。
 ③メンテナンスは、新築時のグレード+社会変化に対する対応をめざす。

《2》具体的手順
 具体的な手順としては、以下の通りとなります。
 ①長期修繕計画の見直し
 ②資金計画の見直し(修繕積立金の増額又は一時徴収)
   →修繕積立金の値上げを総会決議
 ③耐震改修工事の計画、概要及び概算金額の把握
 ④建物の劣化調査(設計会社とコンサル契約の締結)
 ⑤修繕仕様の決定
 ⑥修繕業者選定
 ⑦総会決議
 ⑧工事着工

《3》工事後の管理運営体制
 工事後も以下の内容を検討し、管理組合が正常に機能するように検討が必要です。
 1.管理規約見直し→管理組合が正常に機能するために
  理事・監事の選出方法等
  理事の要件の緩和
  理事会出席の緩和(委任状の有効性)
 2.管理委託契約の見直し→経費の検証と役員の負担軽減のための契約の見直し
 3.長期滞納者対策の確立
 4.工事発注ルールの確立


◆ 資料を見る(PDFファイル)

NPO埼玉マンション管理支援センター 
 (10/03/19)

 



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