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TOP : 第17回 「大規模修繕積立金の運用と調達」
 投稿日時: 2010-03-31 (1036 ヒット)

 「修繕積立金は必要だと思いますか?」・・・・。 
 多くの方が少なからず積立金は必要だと思っているでしょう。そんな修繕積立金の必要性とはなんでしょうか?


 建物は年月とともに老朽化が進み、設備も性能が低下したり故障が発生するのは避けられません。
 快適なマンションライフを満喫し、マンションの資産価値を保つためには、必要な点検を行い、適切な修繕工事を実施することが大切になります。
 また、出費に対して急な徴収は出来ませんから修繕費用の積立が必要になってきます。

1 積立金(お金)の性格
お金(積立金)には安全性と換金性と収益性の性格(性質)があります。
”安全性”
 =お金が目減りしたりしないか?元本割れなどの危険性(リスク)がどれくらいあるか?

”換金性”
 =必要なときに自由に使えるかどうか?すぐに現金に換えることができるか?

”収益性”
 =運用によって期待できる利益が多いかどうか?有利に元本を増やせるか?

 この積立金の運用に対して、すべての面で優れた金融商品は残念ながら存在しません。
 しかし、それを踏まえた上で、将来の修繕計画に充てるお金である修繕積立金は、中長期の運用を考えるべきではないでしょうか。
 各管理組合の大規模修繕計画に沿った修繕積立計画を作り、そして預け先についても独自のポートフォリオが必要になってくるのです。


2 ペイオフ解禁と保護制度(セーフティネット)
 ペイオフは段階的に解禁され、平成17年4月に全面解禁になりましたので、より健全な金融機関を選択していかなければなりません。では、金融機関などに万が一のことがあった場合、どのような保護制度があるのでしょうか。
(1)預金保護機構
 一般的によく知られているのがこれです。
 銀行や信用金庫、信用組合などが破綻した場合に、一定額の預金について保護する制度です。最近ではゆうちょ銀行も同制度の対象先です。

(2)農林産業協同組合貯金保険機構
 農林中金、農協、漁協などが加盟している制度です。預金保険制度と同じような仕組みで保護をしています。
(3)保険契約者保護機構
 保険会社が経営破たんした場合、保険契約を継続させ契約者を保護する制度で、生命保険契約者保護機構と損害保険契約契約者保護機構があります。
(4)投資者保護基金
 破たんした証券会社が顧客から預かった財産を返還できない場合に、顧客に対する補償をするものです。
(5)住宅金融支援機構
 「マンションすまい・る債」は預金保険の対象ではありませんが、加入の「マンションすまい・る債」は、住宅金融支援機構法により機構の資産から優先的に弁済を受けることができます。

3 預け先(運用先)は・・・
 セーフティネットを踏まえた上で預け先を検証してみましょう。
(1)預金(保護制度あり)
 一般的に預け先の多くは銀行などの金融機関が与えられます。普通預金、定期預金、定期積立などがあります。
(2)預金(保護制限なし)決済用預金と言われています。
 運用にはなりませんが安全で預金金額が保護されています。無利息、要求払い、決裁サービスという3要件を満たすものです。当座預金、無利息の普通預金などがあります。
(3)マンションすまい・る債
 住宅金融支援機構の「マンションすまい・る債」は、管理組合が発行する債券を定期的に購入するものです。管理組合で集められる修繕積立金の額にあわせて、1回当たりの積立金額を50万円単位で設定することが出来るので、管理組合のニーズにあった運用が出来ます。
(4)積立マンション総合保険(共用部分のみ担保)
 管理組合がマンション共用部分に限定した保険で、修繕積立金の運用を兼ねた積立保険。
(5)債権
 国債、地方債、公共債など。
 国債(利付国債)の場合、日本国政府が発行して利子及び元本の支払いをする債権です。利子は半年に1回、元本は償還時に支払われます。
 

 余談ですが、管理組合で収益を上げるということを考えると自動販売機の設置なども良いかもしれません。年に10万円の収益を上げているマンションもあります。ちなみにこれを受取利息としますと、1年間約400万円の定期預金の運用に匹敵します。10年間では延べ4億円の運用となり、100万円の収益を上げることになります。視点を変えることも面白いかもしれません。

4 修繕計画と積立計画
運用の話をしてきましたが積立金をうまく運用するには、やはり長期修繕計画とのリンクが重要になります。
 国土交通省が行った平成20年度マンション総合調査によると89.0%の管理組合が長期修繕計画を作成しています。これは、前回(平成15年)の調査から6ポイント向上しています。
 1戸あたりの修繕積立金平均額は10,898円/月。ちなみに前回の調査(9,066円)から1,832円増えています。
 やはり計画も一定期間(約5年)経過したら見直しをお勧めします。なぜならば技術や技法の変更もあれば修繕周期の変更や修繕費用の変更により修繕積立金の調整も検討できます。


5 もしも積立金に不足を生じたら・・・・
 万が一、修繕費用に不足を生じた場合には皆さんはどうしますか?
いくつかの対処法として

(1)修繕時期の見直し
(2)修繕積立金の増額調整(修繕直前期には効果はあまり期待できません。)
(3)一時金の徴収(金額によっては同意が難しい。)
(4)融資による資金調達
 資金調達の代表的なものを紹介します。
 ① 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォームローン」
 ② 三菱電機クレジット「マンション管理組合共用部分リフォームロ-ン」
 

 それぞれに商品の特性があり、融資額や金利、申込に必要な書類等様々な相違点もあります。良く調べて管理組合として取り組みやすい商品の選択が必要です。

 また、融資を受けるにしても、今後の修繕計画や積算計画に沿って考えていかなくてはなりません。
 その他融資先には、管理組合の取引銀行でも取り扱いがあると思います。一度窓口で確認されてはいかがでしょうか。

 修繕積立金は管理組合の大切な財産です。計画と準備が大変重要になります。様々な金融情報を集め、有利に運用してみましょう。

◆ 資料を見る(PDFファイル)

NPO埼管ネット 
ファイナンシャル・プランナー 船井和明
 (10/03/31)

 



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