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TOP : 第25回 大規模修繕工事の失敗に学ぶ
 投稿日時: 2013-07-29 (1927 ヒット)

大規模修繕工事の失敗に学ぶ 

大規模修繕工事を失敗したと思う複数の管理組合の調査をすると、つくられたものの失敗は工事業者または設計コンサルタント(管理会社他)によりますが、主因は管理組合(理事会や修繕委員会)の大規模修繕工事を計画予算(長期修繕計画の算出額)内で賄いたいという要望にあるようです。 



そこで、計画予算額で大規模修繕工事を賄えるのか検証してみましょう。 

下表に大規模修繕工事を失敗した管理組合の長期修繕計画の特徴と平成 23 年 4 月 国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン値を示します。 

 項目   特 徴  国交省のガイドライン
 計画期間  25 年~30 年   25 年超
 修繕積立金  月当たり数千円/戸  月当たり 14,500 円/戸
築 30 年間の平均
 修繕周期   大規模修繕工事 12 年  大規模修繕工事 10~16 年周期
 設計コンサル費  無料~30 万円/回  月当たり 527 円/戸
築 30 年間の平均
 長期修繕計画作成費  無料  月当たり 43 円/戸
築 30 年間の平均
 初期の長期修繕計画   継続使用(モデル比準)  ---
 建替え対策   未設定  ---
 マンションの寿命  未設定  ---

 

以上の特徴を持つ長期修繕計画は後年区分所有者に資金的に大きな負担を強いることになります。次に、このような長期修繕計画に基づき実施される建物調査診断~大規模修繕工事~定期点検までの特徴もみてみましょう。 

 

 ②建物調査診断 

 【特 徴】大規模修繕工事を推し進めるための調査 

 ・コンクリートの主要な調査項目の欠如 

 ・仕上げ材の調査診断手法は幼稚で信憑性に欠ける 

 ・継続使用が不可能な調査診断内容 

 

 ③仕様書・概算予算書 

 【特 徴】当該マンションに適合しない内容 

 ・建物調査診断結果を反映しない仕様、不具合発生率他 

・平凡な仕様(他のマンションと同一内容) 

 ・工事保証は 10 年以内の短期・中期保証の組合せ 

 ・工事概算予算は計画工事予算内 

 

  ④工事請負契約内容

 【特 徴】無理な工期と技術者が生活できない単価 

 ・出来の悪い工事の 2 大要素 

 

 ⑤出来栄え 

【特 徴】作り手の気持ちが伝わってこない仕上がり 

 ・細かなところにちゃんと手を入れていないところは 1 年点検時には既に不具合が芽を出すが、この段階の不具合(症状)は残念ながら管理組合には見えない。 

 

⑥定期点検報告書 

【特 徴】形骸化する無料の定期点検、愛情の無い品質保証 

・点検写真で綴られた報告書には管理組合に見えない不具合の記述はない。 

 

間違った長期修繕計画での“計画資金ありき”で大規模修繕工事を進めることは、全てに悪影響を及ぼし結果として管理組合がその損害を負うことになるのです。 それでは、管理組合に大きなメリットを生む長期修繕計画を作成する 5 つのポイントをお教えします。 

1.“見直す”ではなく“作り直す”こと 

2.作り直す業務は原案作成者(管理会社他)以外の第三者(建築士等)に委託すること 

3.業務委託する第三者の選定基準は専門家と熟考して策定すること 

4.管理組合は事前に知識をつけて参画すること 

5.業務委託は有料とすること 

 

もちろん長期修繕計画ありきで大規模修繕工事が成功するわけではありません。 大規模修繕工事の成功は、上述した建物調査診断以降もしっかりと体制を整え、建物の寿命を迎えるまで確かな活動を続けることでみえてくるものです。そのことをどうぞお忘れなく。 

以上 

NPO 匠リニューアル技術支援協会 常務理事 玉田雄次

 

 資料を見る ⇒ http://saitama-mansion.net/hpsemina-siryou/25/hpsemina-25siryou.pdf



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