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TOP : 第37回 大規模修繕工事の失敗事例から学ぶ
 投稿日時: 2019-02-08 (27 ヒット)

大規模修繕工事の失敗事例から学ぶ


 本資料は平成30年10月27日 川口総合文化センターで行われましたマンション管理基礎セミナーの第二部「大規模修繕工事の失敗事例から学ぶ」で配布されたものです。

【平成23年4月 国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン】(ページ1)
 一般的な長期修繕計画はマンションの修繕積立金に関するガイドラインに基づき計画期間は分譲当初は築30年まで、5年後からは25年間以上とし、修繕積立金は段階増額方式が採用されています。しかし、現実をみれば年収の横ばい、年金減額、消費税増税などにより実質手取りは減少している最中、区分所有者は修繕積立金の段階増額を容易に受け入れることは難しいです。

 また、長期修繕計画期間以降の建て替えや災害対策費をプールできるゆとりのある管理組合は皆無に等しいのではないでしょうか。これらの問題を解決するにはゆとりある資金を管理組合で確保するしかありません。
 セミナーではゆとり資金を捻出する方法の一つとして建物の安心と安全を確保しつつ保全費を極限まで削減する保全研究結果を例に出し、講演を行いました。

【長期修繕計画と保全計画】(ページ2)
 長期修繕計画は今後の建物の安心・安全を確保することを目的とし、保全の一環である修繕の費用を予算化するためのもので、保全計画(修繕・清掃・点検・保守・補修費)は躯体・外皮を安心・安全に確実に延命することを目的とした活動計画であり、設備・建築維持費の削減を図る手段となりますが、保全計画を立てている分譲マンションは稀です。

【点検・保守・補修の目的】
 本来、修繕工事後に行われる点検・保守・補修は延命を目的として行うものですが、施工業者のサービス点検では瑕疵隠しや計画修繕を実施させる手段として用いられている場合が多いので注意が必要です。

屋根防水工事の修繕工事
【屋根防水工事 失敗事例】(ページ3・4)
 保全計画なし(無償サービス点検方式)
 イニシャルコストは低いが40年間ランニングコストが高止まりする例

【屋根防水工事 成功事例】(ページ5・6)
 保全計画あり(有償点検方式)
 イニシャルコストは高いが40年間段階的にランニングコストを低く抑える例
 保全コスト:失敗事例の40%~60%削減できる。

【保全に取り組む】(ページ8・9)
 1 保全方針の策定(例)
 2 保全業者選定(方法)
 3 長期修繕計画と保全計画の作成方法


NPO法人匠リニューアル技術支援協会 


セミナー資料を見る(PDFファイル)
(平成30年10月27日 マンション管理基礎セミナー「大規模修繕工事の失敗事例から学ぶ」)


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