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マンション管理コラム

 マンション管理の専門家らのコラムを掲載しています。
 内容には、執筆時の法令や情報に基づいたものが含まれている可能性がありますので、あらかじめ御了承ください。 
 掲載されている本文及び資料は各会員団体の所属講師において作成されているものですので、詳細については各会員団体に直接お問合せください。

 

 投稿日時: 2020-03-28 (41 ヒット)
 給排水配管設備を専門にしている仕事柄、日頃、多くのマンションに伺います。僭越ですがその中で、最近、個人的に思ったことをお話しさせて頂きます。
 昨年末に、築53年のマンションに伺う機会がありました。マンションの図面を見ながら、建物の中に入った瞬間、30年前・40年前の自分の仕事の記憶が頭に浮かびました。自分がこのマンションの建築に係ったわけではありません。自分が若い頃に携わった仕事の記憶から、このマンションが作られた時の雰囲気が浮かび上がってくるような気がしたのです。
 築50年を超えているマンション-昭和40年前半に建てられたマンションは、当時の建物の「作り手の意識」―建築士の考え方や施工者の技術が反映されています。築40年のマンション、築30年のマンション、築20年のマンションは、それぞれその時代の「作り手の意識」を反映しています。

 投稿日時: 2020-02-20 (48 ヒット)
 近年、マンション管理会社が、いきなり管理委託費の値上げ要請を迫って来る。また、一方的に管理委託契約更新辞退のケースが増えています。

 解約理由は、「人手不足で良質な管理が出来ない」との事情があるようです。
今迄、管理会社は受託物件の拡大にのみ邁進し、企業買収・合併などを活発に行って参りましたが、今後は、受託組合数の増加のみにこだわらず、採算が取りにくい管理組合に対して、差別化しサービスの向上を図って行こう。と路線変更を余儀なくせざるを得ない時代に突入して参りました。まさに「苦渋の決断の変換時」です。管理員業務ひとつを取ってみても、従来からの誰でも良いから雇って管理員に充当させると言うことでは許されません。

 投稿日時: 2020-02-10 (47 ヒット)
◇民法改正の経緯
 改正法は平成29年(2017年6月2日)「民法の一部を改正する法律」として公布され、平成32年(2020年4月1日)から施行されます。
 現行民法は、明治29年(1896年)に公布され、これまで部分的に変更はあったものの大規模な改正は行われておらず、120年ぶりの本格的な改正と言われています。
 今回の改正においては、平成21年(2009年)10月に法制審議会から法務大臣に対して「民法(債権関係)の改正に関する要綱」として答申されましたものが、その内容です。
 同年3月の第189回国会に法律案として提出され、2年後の29年6月に成立しました。

◇民法の構成
 民法とは、個人間の財産上・身分上の関係など、市民相互の関係について規定する私法の一般法です。第一編総則、第二編物権、第三編債権、第四編親族、第五編相続と5つの内容から構成されています。今回の改正は第三編債権関係が中心です。

 投稿日時: 2018-10-10 (910 ヒット)
 昨年(2017年)12月18日、最高裁が「理事会で理事長職を解任可能」とのマンション管理組合の運営上、重要な判決を出したことは、ご承知のとおりです。

 区分所有法の第25条第1項は、「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。」と規定しております。

 また、国土交通省の「マンション標準管理規約」(以下「標準規約」という。)は、第35条第2項で「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する」、第3項で「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事のうちから、理事会で選任する」と規定しております。

 区分所有法では、管理者(≒理事長)の解任について規定しておりますが、標準規約では理事長の解任には触れておりません。

 投稿日時: 2018-09-19 (404 ヒット)
 管理不全からの再建に取り組んでいる事例紹介

 私の顧問先で、今、管理不全状態から健全なマンション管理組合運営を目指し、立直りを図ろうと奮闘している実際の管理組合の様子を紹介したいと思いペンを執りました。

 建物は、さいたま市の郊外に位置し、JR線の駅から徒歩10分位の緑豊かな環境にある総戸数30戸、築25年の小規模ワンルームマンションです。全戸が賃貸物件であり、区分所有者は全て外部居住者。所謂、収益物件と云われる投資用マンションです。

 投稿日時: 2018-09-12 (565 ヒット)
 日経新聞(2018年3月27日)の記事「マンション75%修繕不安」で、高齢化で修繕工事に使う財源が不足する、と問題提起されていました。
 また、NHK総合テレビ「首都圏ネットワーク」(2018年3月28日放送)では、埼玉県の調査によると、築30年以上のマンションの6割近くが、管理組合が機能せず、必要な修繕などの適切な管理が行われていない、またはその可能性がみられる、との報道がされました。
 修繕に関して関心が高まった良い機会なので、高経年マンションでの、適正な修繕費(修繕積立金)の額はどうあるべきか、提案したいと思います。
※・修繕費:建物・設備の現状回復のための費用(ここでは、改修・改良の費用を含む)
  ・修繕積立金:マンションの大規模修繕のために積み立てるもの

 投稿日時: 2018-01-09 (535 ヒット)
外壁タイルの浮きの原因
 20年ほど前に建築されたマンションで、タイルの浮きが顕著になっています。建築時にコンクリートを型枠に流し込みますが、型枠のコンパネにはコンクリートからコンパネをはがれやすくするために剥離剤を塗布しておきます。これがそもそもの大きな原因です。
 剥離剤の上からモルタルを盛り、そこにタイルを貼るのですが、経年とともにモルタルは乾燥し、剥離剤の影響もあり、タイルが浮いてくるのです。これは当然のことながら新築時の施工に問題があり、少し考えれば、この工法では後々問題が起きるであろうことは素人でもわかることです。
 タイルが浮いているということは、それが剥離し落下する危険性が高く、たまたまその下を通った居住者等の人命に関わる事態に至ることもあることを想像できないディベロッパーや施工会社はその資格がないと言えます。
 さらに、躯体に凹みを意図的につくり、モルタルの密着性を高める「目荒らし」を怠っていることも原因の一つです。

 投稿日時: 2017-09-25 (996 ヒット)
★不適切な設計事務所問題となった要因
先ず「マンションの大規模修繕工事の設計、工事仕様書は誰が作成するか?」が問題となります。マンションの大規模修繕工事に関与する専門家は、マンション管理士・建築士・施工監理技士等です。同工事が公明性、公平性、透明性を保って履行し竣工するには、関係する専門家が相互に監視するシステムを構築しなければ、適正な工事の質向上に寄与することは難しいと思えます。マンションの大規模修繕工事の総括監理者は誰が務めるのでしょうか。マンションの区分所有者で組織された団体の組合員には、「工事の発注等は利益相反等及び適正性を監視する職責があり、そしてこれ等に対して、公明性、公平性、透明性を保持していかなければなりません。」この重責を担う処に、管理組合の役員(理事)の就任を躊躇する要因があるのではないでしょうか?そこの間隙に問題の温床があり、顕在化してきたとも言えます。

 投稿日時: 2015-03-11 (1859 ヒット)

 マンション管理における新旧理事の引き継ぎ後、以下に素早く新理事会を動かすか。総会決議事項の内容を実施していくうえでの大きな鍵となるのが、新理事の総会決定事項の「内容把握」です。前年度理事は総会が成立し、事業内容も決まった「ヨシ!今年の理事の仕事は、終わった~!」となりますが、総会の議事は引き継ぎではありません。項目の説明と、了解をいただいたに過ぎません。管理組合活動の運営をスムーズに行うための「活動当初」のポイントを考えて見ましょう。


 投稿日時: 2015-03-09 (1608 ヒット)

 人間の日常生活においては、健康であることが何よりも幸せの第一条件であると言えます。それは努力なしでは保持する事はできません。定期的な健康診断を受けて、それぞれの成長過程の段階で躰全体の機能点検を行い、自己検診を繰り返すことによって病気の予防と健康の保持に役立てています。


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