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マンション管理コラム

 マンション管理の専門家らのコラムを掲載しています。
 内容には、執筆時の法令や情報に基づいたものが含まれている可能性がありますので、あらかじめ御了承ください。 
 掲載されている本文及び資料は各会員団体の所属講師において作成されているものですので、詳細については各会員団体に直接お問合せください。

 

管理組合運営
管理組合運営 : 第88回 「マンションの紛争・未然防止やその解決をするためには」
 投稿日時: 2014-03-19 (1292 ヒット)
はじめに、マンションの管理をめぐる問題は、共同住宅という居住形態と区分所有という所有形態に起因する権利、利用関係の複雑さが原因となり、トラブルが発生することが多い。


課題としては?
 
1、 管理組合の運営管理
  マンションに住む為の理解不足・管理組合活動の停滞・不十分な管理規約。
2、 建物の維持保全関係
  長期修繕計画の未整備・修繕積立金の不足
3、 管理組合と管理業者の管理委託契約
  管理組合の82%以上が管理業者と委託契約を結んでいるが、重要事項の説明不足や管理業者名義の口座がある。
4、 設計図書関係・・・・居住マンションの設計図書がない。
 
* 快適なマンションライフを確保維持する為には、居住者全員によるマンション管理の進め方が大切です。まずは一般的な言葉を理解しましょう。
 
1、マンション管理とは
 Q マンション管理はどうするのか?
 A 自分だけですべて管理する事は困難ですから、住民全員で共通ルールを定めたり、特定の人にマンションの管理に関する権限を与えて行います。
 
2、区分所有者とは
 Q 区分所有者とはどういう人のことですか、マンションを借りている人も区分所有者ですか?
 A 区分所有者とはマンションを購入、所有している人の事です。マンションを借りて住んで居る人は占有者で、区分所有者ではありません。
 
3、管理組合とは
 Q マンションを購入すると管理組合の構成員になると言われましたが管理組合とは何ですか、組合からの脱退は可能ですか?
 A 管理組合は、区分所有者全員で構成される団体で、区分所有者である限り脱退は出来ません。
 
4、 理事とは
 Q マンションを購入したところ、管理組合の理事を頼まれました。管理組合の理事とは何をするのですか?
 A 管理組合が管理しなければならない事は、様々ありますがこれらの事を区分所有者が全員集まって業務を遂行する事は、現実的ではありません。
   そこであらかじめ業務を遂行する役員を選んでおきます。
   この役員が「理事と監事」です。
(1)理事の業務は、集会で決議した事項や規約で定められた業務を遂行することです。
 (2)理事の資格について明確に規定する法律はありませんが、一般的には自然人に限られ法人は成れません。未成年者でも親権者の同意があれば成れます。又、標準管理規約では、マンションに居住する組合員の中から選任するとあります。
    居住者の高齢化に伴い役員の成り手不足が云われていますが、マンションという日常生活に密着した業務を担当するのだから、配偶者や同居人等も管理規約において就任出来るようにすることも方法の一つです。
 
5、 監事とは
  Q 理事と監事はどこが違うのですか?
  A 監事の仕事は理事の業務チエックです。管理組合の財産状況や理事の業務状況を監視する事で理事会に出席して、適正に業務が行われているかを確認し、又、意見を述べることも出来ます。
    決算時には、会計業務のチエックを行い総会で報告します。
    その他、理事の仕事内容に問題点を見つけた時は、臨時総会開会権があります。
 
6、 管理者とは
  Q 管理規約で、理事長が管理者になると定められています。今度理事長に成ることになったのですが、管理者とは何ですか?
  A 区分所有法によりマンション管理に関する権限を与えられた人です。
    区分所有者は、全員で区分所有建物を管理しなければなりません。そこで特定の人にその権限を与え、円滑な管理を実現する制度を設けました。この権限を与えられた人が管理者でマンション管理の責任者です。
 
7、 集会(総会)とは
  Q 集会(総会)では、何をするのですか?
  A マンション全体の管理に関する意志決定を行います。
 
8、 マンション管理をめぐるルールとは
  Q マンション管理にはどのようなルールがあるのですか?
  A 特に重要なものとして、区分所有法と管理組合が定めた管理規約です。マンション管理をする為、住民合意でルールを定め、それに従って管理されれば通常問題はありません。それが管理規約です。
    マンションには、一つの建物に多くの人が独立して住戸を所有しており、複雑な法律関係を形成しています。そこでマンション管理などの法律関係を認める為に、特別な法律が制定されています。
区分所有法 ②マンション管理適正化法 ③マンション建替円滑化法 ④マンション標準管理規約 ⑤マンション標準管理委託契約書 ⑥民法 ⑦管理規約 ⑧使用細則(管理規約を補完する為の規定)等。
 
9、 区分所有法と管理規約
  Q 管理規約の内容が区分所有法と違っています。区分所有法と管理規約とでは、どちらが優先するのですか?
  A 区分所有法が優先されます。
*区分所有法と管理規約の関係
   ①管理規約の内容が区分所有法に反する場合は、その規約の内容が無効になる場合と ②区分所有法に定めがあっても管理規約で変更出来る場合の2通りがあります。
①は、管理規約の設定・変更を行う場合、区分所有法では、総会で区分所有者及び議決権の各4分の3以上の賛成を必要としますが、管理規約でこの要件を緩和しても無効になります。 
②の例は、日常の管理運営に関する事は、区分所有法では、区分所有者及び議決権の過半数の賛成があれば、変更する事が出来、又、管理規約では、この決議用件を加重・緩和する事も可能です。
   以上必要最小限度の事を書いてみました。
 
*又、以下の3点に注意して、区分所有法を学習する事によって、区分所有建物をめぐるトラブルに対応出来る知識を身につけてください。
 (1)第1に、区分所有建物の所有形態です。
    区分所有建物は、専有部分と共用部分に分かれているので、誰がどの部分に対してどのような権利を持っているのか区分してください。
(2)第2は、専有部分と敷地との法律関係です。
区分所有法では、敷地利用権のない専有部分が生じないように、両者が法律上一体化されているので、その一体化のシステムを把握してください。
(3)第3には、区分所有建物の管理です。
   意見・利害の異なる多くの人々が生活している区分所有建物全体を誰がどのような手続きを経て管理するのかを理解してください。
 
          特定非営利活動法人 埼管ネット 会長 佐々木 一
 

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