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マンション問題研究室

 マンション問題について、様々な見方から切り込んでいます。解決方法は複数あることがわかります。
 内容には、執筆時の法令や情報に基づいたものが含まれている可能性がありますので、あらかじめ御了承ください。 
 掲載されている本文及び資料は各会員団体が作成したものですので、詳細については各会員団体に直接お問合せください。

 

 投稿日時: 2017-11-02 (55 ヒット)
 築25年80戸のマンションです。昨年4月頃から給湯管の経年劣化による漏水事故が相次いで発生しました。昨年3件、今年2件計5件となっています。
 今年の漏水事故の内、特に被害が大きかったのは305号室の漏水事故で、下階205号室だけでなく104号室迄被害が拡大してしまいました。
 管理組合としてもマンションの土地建物、設備等の維持管理をする立場から、「専有部分である給湯管の更新をするかどうかは各区分所有者の自主判断」では済まないと思っています。
 管理組合として給湯管の経年劣化に対する対応を今後どのようにしたらよいでしょうか?
 また、給排水管の改修を考えていますが、専有部分はその区分所有者の負担でやるのが良いのか、修繕積立金を使っても良いのか、悩んでいます。他の管理組合ではどのように行なっているのでしょうか。

 投稿日時: 2017-11-01 (80 ヒット)
 駅近の築20年、110戸、15階建てのマンションで、管理形態は全面委託です。直近で続けて75歳(死因不詳)と57歳(脳梗塞)の共に女性が孤立死しました。57歳の女性は町内会の活動にもよく顔を出し活動的な方で亡くなられたことが信じられなかったそうです。郵便受けに新聞が溜まり、それに気づいた近隣の方が管理会社を通じ緊急連絡先の親族から警察に通報し、警察官が立ち入った結果、死後10日も経過していたとのことです。
 管理組合としては、現在防災対策も兼ねて規約及び細則により居住者名簿・緊急連絡先を作成し、年1回変更の有無を確認しており、長期に不在する場合は管理組合に届け出るようにもしており、また孤立死を防ぐために65歳以上の単身世帯には管理組合に届け出てもらうようにしているが(現在110戸中8戸)、他に何かよい対策はあるのでしょうか。

 投稿日時: 2017-07-06 (196 ヒット)
 築40年の25戸の通りに面した分譲マンションですが、マンションの外壁にボルトで固定した看板が4つあり、1~2階にある4つの事務所の名前がそれぞれ入っています。それらの看板の所有者や設置された経緯等について住民や事務所に聞いても全く分かりません。
 経年で看板が落ちて下を通る人に怪我をさせた時、誰が責任を負うのでしょうか。
 また、万が一を考えてこれら老朽化した看板を取り外すことを管理組合として考えていますが、反対する事務所があった場合にはどのように対処したらよいのでしょうか。

 投稿日時: 2017-07-06 (226 ヒット)
 10階建てマンションの503号室を昨年9月に投資目的で購入したオーナーは外国人です。購入して間もなく専有部分の大改造工事に着手し、工事最中にやっと専有部分の改造の許可申請書を提出してきました。理事長は、改造内容が申請書どおりか確認するためにオーナーと連絡を取ろうとしましたが、なかなか連絡が取れず室内立入り調査ができないうちに室内の改造工事が完了してしまいました。
 新年早々、外国人と思しき人たちが503号室を入れ替わり訪れるようになりました。オーナーの妹が近くに住んでいることがわかり、兄に代わり妹から改造内容の説明を受けたところ、①室内を5つに間仕切りし、②洗濯室をシャワールームに改造、さらに③民泊のあっせん業者(IT企業)に5部屋として登録した、との驚くべき内容でした。

 一方、301号室は別の外国人オーナー。3階居住者の目撃情報によれば複数の外国人が1~2か月程度で入れ替わっているとの事。どうやらシェアハウス(脱法ハウス)を運営しているようです。管理組合が警察や消防署に相談しても、オーナーは日本語が通じず事態は一向に改善しません。

 管理規約では、(専有部分の用途) 「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」と定められているので、規約違反の使用方法だと思うのですが、場合によっては原状回復を求め、シェアハウスの運営も中止させたいのですが、管理組合としてどのように対応すべきか教えて頂きたい。

 投稿日時: 2017-07-06 (184 ヒット)
 築35年のマンションです。昨年8月、屋上の給水管露出部分から漏水事故が発生しました。
 応急処置した業者は「今後、いつどこから漏水事故が起きても不思議ではない」との説明がありました。管理組合としては専有部分含めた給水管の一体化更新工事が急務と考えていますが、区分所有者の一部から「年金生活なので一時金徴収などの自己負担は困る。自己負担しなくて済むなら更新工事の事業案に賛成する」との強い要望が出されました。
 専有部分含めた給水管更新工事の資金として修繕積立金を取り崩しできるようにし、かつ金融機関からも融資を認めてもらえるようにしたい。
 管理組合として管理規約改正も含め、どのように対応したらよいでしょうか?

 投稿日時: 2015-03-03 (1932 ヒット)

 マンションの1部屋を所有しており、不動産屋を通して賃貸に出しています。3日前にその部屋の上階で火災があり、その消火活動のための放水により、壁や床の絨毯及び応接セット・ピアノ・タンス等の家具類が被害を受けました。漏水するような部屋に問題があるとして、部屋の早々の修復と家具類の損害額として200万円の請求を借主から受けましたが、どのように対処したらよいのでしょうか。

 ※ 本設問のような事例は、マンション管理組合の業務に含まれません。損害賠償請求は、民法等が適用されます。よくある事例ですので一般論として各団体に回答いただいています。あらかじめご承知おきください。


 投稿日時: 2014-12-26 (1782 ヒット)

 築40年のマンションに昨年末に入居しました。入居時に台所、洗面所、浴室をリフォームし、その際給排水管も取り替えています。ところが、今年の総会でマンション全体の給排水設備を更新することが決議され、その中で専有部分の給排水管も一斉交換することになりました。その費用は修繕積立金と借入金でまかなうとのことです。専有部分の修繕は各自の責任で行うと規約には書いてあるのに、修繕積立金を使うのは違法ではないでしょうか。また、全く交換の必要のない家まで更新し、多額の費用を負担することも納得できません。


 投稿日時: 2014-11-11 (1999 ヒット)


 3年前に総会の承認を得て、携帯電話会社がアンテナを屋上に設置しました。昨年の12月に、理事長が独断で電波を2倍にする工事を承認してしまいました。私の部屋はアンテナの真下にあるため電磁波の影響が心配です。


 投稿日時: 2014-03-03 (2987 ヒット)
 築30年超のマンションで、住民が高齢化し、認知症や孤独死が心配になっています。
 理事会として、住民の認知症や孤独死にどこまで取り組む必要があるのでしょうか。
 理事会が住民の認知症や孤独死対策に取り組む場合の注意点について教えてください。

 投稿日時: 2014-02-20 (5929 ヒット)
築30年のマンションで、最近、専有部分のリフォーム工事が増えてきました。
ところが、管理規約が古く、標準管理規約第17条「専有部分の修繕等」の規定がないため、リフォーム工事をめぐるトラブルが増えています。

 投稿日時: 2014-02-10 (4330 ヒット)

  通常総会の2ヶ月前に監事が自分の専有部分を売却して転出してしまいました。

私達の管理規約の役員に関する規定では、「理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員のうちから、総会で選任する。」、「役員が組合員でなくなった場合には、その役員はその地位を失う。」となっています。 

 投稿日時: 2014-02-08 (10224 ヒット)

 私どもの管理組合の総会はいつも出席者が少なく、ほとんどの組合員が委任状を提出されます。その委任状には「代理人を記載していないものは、議長に一任したものとみなす。」と記載してあり、ほとんどの委任状は代理人を記載していないため、実際にはすべての議案が議長の判断で決定してしまいます。


 投稿日時: 2014-02-07 (3924 ヒット)

  区分所有者の一人が今までも消防点検や排水管清掃、大規模修繕工事の際に立入りを拒否して協力してくれませんでした。今回は雑排水管改修工事に反対し、立入りを拒否したためこの区分所有者の住戸を含む縦系統の雑排水管改修工事ができなくなり工事に支障をきたしました。


 投稿日時: 2014-02-06 (1997 ヒット)

 私たちの住んでいるマンションは築10年、戸数45戸、1戸あたりの専有面積は約75㎡、管理会社に管理を委託しています。

 管理費及び修繕積立金としてそれぞれ毎月3,000円、2,000円を集めています。

 投稿日時: 2012-03-06 (2238 ヒット)

  マンションの一角にゴミの収集場所が設けられ、出し方のルールを決められてい るが、特定の方がそのルールを守らず、当番制による収集場所の掃除も行ってもらえない状況にある。


 投稿日時: 2012-03-05 (1493 ヒット)

  最近マンションの一室に区分所有者の知人等が連日寝泊まりしており、時には大勢の知人が寝泊まりしているようである。夜間に大騒ぎすることも多く、うるさくて寝つけない状況である。


 投稿日時: 2011-03-30 (2783 ヒット)

 築39年の4棟、868戸の団地で、管理組合の活動のほか、自治会活動(防犯パトロ-ル、夏祭り、消防訓練、公園清掃等)も行っています。現在、868戸のうち、不在組合員は214戸(賃貸戸数134戸、空き家80戸)であり、70歳以上の世帯数は277戸(348人、独居者81人)といった状況です。管理規約には役員の資格について「理事及び監事は、団地に現に居住する組合員のうちから団地総会の決議で選任する。」と規定されているため不在組合員は役員になれません。又、役員の選任は輪番制を採用していますが、最近、高齢を理由にして役員を断る組合員もおり、不公平感が高まっています。


 投稿日時: 2011-03-29 (976 ヒット)

 築30年のマンションです。「再生」か「建替え」かということが言われているようですが、どのように違いがありますか?


 投稿日時: 2011-02-15 (1658 ヒット)

 10階建、90戸の住居専用マンションの最上階、最端の区分所有者が、バルコニーに家具等収納可能な大型で堅固なロッカーを無断で設置。管理人が違法だから撤去するよう進言したが、他人に迷惑をかけていないと拒否。無断設置は不問でしょうか?


 投稿日時: 2010-02-20 (2243 ヒット)

  同一の管理組合において建設年次の古い棟と新しい棟を管理している。新しい棟にはすべて空 調スリーブが設けられているが古い棟の北側バルコニーには設けられていない。このため、古い棟の入居者から空調スリーブを設ける多数の要望があった。

 このため理事会において、管理組合負担でバルコニーのない1階を除くすべての住戸に空調スリーブを設ける議案を総会に諮ることを決め、総会において過半数(3/4には不足)で決議した。 

 総会後、スリーブ開けは構造躯体に穴を開けるため、供用部の変更となり決議には3/4以上の賛成が必要であり、決議された議案は無効であるとの抗議があり苦慮している
 そこで次の点について教えてほしい。
①総会議決は、過半数の賛成でよいか、議決権もしくは議決権者の3/4以上の賛成でよいか。

②総会決議がなされ、工事を実施する際にスリーブの穴開けを区分所有者から拒否された場合、工事を強制できるのか、強制できない場合は管理組合として取り得る対応策にはどのようなものがあるのか。

(※なお、当該管理組合の規約は、旧標準管理規約を流用している。)


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