築40年のマンションに昨年末に入居しました。入居時に台所、洗面所、浴室をリフォームし､その際給排水管も取り替えています。ところが､今年の総会でマンション全体の給排水設備を更新することが決議され、その中で専有部分の給排水管も一斉交換することになりました。その費用は修繕積立金と借入金でまかなうとのことです。専有部分の修繕は各自の責任で行うと規約には書いてあるのに､修繕積立金を使うのは違法ではないでしょうか。また、全く交換の必要のない家まで更新し、多額の費用を負担することも納得できません。

 　同一の管理組合において建設年次の古い棟と新しい棟を管理している。新しい棟にはすべて空　調スリーブが設けられているが古い棟の北側バルコニーには設けられていない。このため、古い棟の入居者から空調スリーブを設ける多数の要望があった。

　このため理事会において、管理組合負担でバルコニーのない１階を除くすべての住戸に空調スリーブを設ける議案を総会に諮ることを決め、総会において過半数（３／４には不足）で決議した。　

　総会後、スリーブ開けは構造躯体に穴を開けるため、供用部の変更となり決議には３／４以上の賛成が必要であり、決議された議案は無効であるとの抗議があり苦慮している
　そこで次の点について教えてほしい。
①総会議決は、過半数の賛成でよいか、議決権もしくは議決権者の３／４以上の賛成でよいか。

②総会決議がなされ、工事を実施する際にスリーブの穴開けを区分所有者から拒否された場合、工事を強制できるのか、強制できない場合は管理組合として取り得る対応策にはどのようなものがあるのか。

（※なお、当該管理組合の規約は、旧標準管理規約を流用している。）

私たちのマンションは築１２年、単棟型の居住専用で総戸数７０戸です。

長期修繕計画に基づき、今秋には大規模修繕工事（屋外、外壁の防水等）を予定しています。事前の調査・診断でタイル張外壁の劣化が顕著で張替が最善との診断所見でした。

竣工（売買契約締結）時から工事上欠陥があったと思われます。このため、売主に補修費（張替工事費）等の請求は可能でしょうか。

　築３０年のマンションです。先日住戸内(専有部分)の排水管からの漏水事故が発生し、下の階の方が損害を受けました。幸い、漏水させた住戸の方がすぐに謝り、損害を補償したため、大きな騒ぎにはなりませんでした。しかし、当マンションの築年数を考えると同じような事故が再び発生する可能性は高いものと思われます。
　住戸内排水管の管理は各居住者の責任で行うものではありますが、こういった事故や、それを原因とするトラブルの発生を防ぐために、管理組合として何か取り組めることはあるでしょうか？