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初めて分譲マンションを購入して住まわれた方。はじめて理事を引き受けられた方などを対象に、マンション管理の基本的なもの及びマンション管理に関して、区分所有の役割と重要性について、説明してまいります。

マンションを購入して区分所有者になると、自動的に管理組合の一員となり、マンションを所有している限り、勝手に組合から抜け出ることはできません。管理組合とは、区分所有法により定められております。

区分所有法（第3条）、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うための団体を構成し、集会を開き、規約を定め、及び管理者（理事長）を置くことができる。」とのことが法律により定められております。

マンションの管理は管理組合が行いますが、組合員全員で行うには時間的なロスも多く、非現実的です。そこで組合員の代表者が、日常の業務を行います。この代表者の集まりが理事会（役員会）です。

理事会では、管理組合を代表して、収支予算案の作成、建物・設備の管理、長期修繕計画の立案と実行などを行いますが、それらの実務は管理会社に委託している管理組合がほとんどです。理事会の仕事は、管理会社がこれらの管理業務を適正に行っているか、チェックすることが中心です。「手抜き工事はないか」「費用は高くないか」「組合員からの不満はないか」などを厳しい目でチェックします。

理事会では、日常的なトラブルから年間の収支まで、さまざまな事案が話し合われます。もし理事会が長期間開かれないと、資産の管理や管理費・修繕積立金の未納などの重要事項も、長い間チェックできなくなります。また、住民からのクレームが出たときには素早く対応する必要があるので、できれば1か月に1回、年に10回以上は理事会を開くことが望まれます。

「管理規約」は管理組合の組合員が、快適にかつ安全に生活するために、お互いに守ることを約束したルールです。一般には国土交通省が公表している「マンション標準管理規約」をベースにし、それぞれのマンションの事情などを加味して、作成されたり改正されたりします。

内容は、「区分所有法」という法律を核にして、建物の共有部分・専有部分の範囲、費用の負担、管理組合の業務、理事の役割や職務などを定めたものです。マンションの管理や運営を行う上で守らなければならない基本的な約束事です。理事会は、管理規約をもとに、区分所有者の要望や苦情などに対処します。

「使用細則」は、管理規約に基づいて決められる。共同生活をおくるうえでの細かいルールです。暮らしやすい環境をつくり、お互いに迷惑をかけず、トラブルにならないよう防ぐもので、規約を補う役割があります。ごみの分別やペット飼育、放置自転車などについて、マンションの事情により細かく決められています。

管理規約と使用細則は、区分所有者だけでなく、同居人や賃借人も守らなければならない義務となっています。

総会の開催（区分所有法34条）

普通決議（事案例） 

・前年度の会計報告と事業報告の承認

・今年度の収支予算案と事業計画の承認

・大規模修繕工事の施工

・管理費・修繕積立金の決定

・管理委託契約の更新

・今年度の役員選任などがあります。

特別決議（事案例）

・管理規約の設定、変更及び廃止

・管理組合法人の設立及び解散

・共用部分の敷地や付属施設の変更

・共同の利益に反する行為に対する専有部分の使用禁止、区分所有権の競売、専有部分の引き渡し請求

・建て替え決議などがあります。

管理費と修繕積立金

管理費とは、マンションの日常の管理に使われる費用で、共用部分の水道光熱や諸設備の保守・点検費用などです。管理会社に管理を委託している場合は、管理委託費も含まれます。

修繕積立金は、分譲マンション独自の積立金で、建物の老朽化を防ぐために外壁表面の塗装や防水などの大規模修繕工事を行うための積立金です。建物の規模にもよりますが、大規模修繕工事は数千万円から数億円かかることもあり、一度に支払うと負担が大きくなるために、費用を積み立てることを目的としています。

マンション管理に関する法律

・区分所有法

・マンション管理適正化法

・マンション建替円滑化法

・宅地建物取引業法

・住宅品質確保推進法

・建築基準法　 など

マンション管理に関して必要な、基本的な知識を説明して参りました。皆様が住まわれているマンションは大事な生活の場であり、貴重な財産です。その割には日頃の仕事や生活に追われて、管理や運営を「他人任せ」にしがちです。マンションの運営は、委託している管理会社や特定の区分所有者にお任せするのではなく、自己の生活や財産は自らが守という意識を持って、マンションの管理運営を行うことが大切です。あなたやあなたの家族が暮らすマンションを守るため、このセミナー「マンションライフを快適に」がお役立ちになれば幸いです。

一般社団法人埼玉県マンション管理士会

◆資料「マンションライフを快適に」