マンション管理コラムColumn

日経新聞（2018年3月27日）の記事「マンション75％修繕不安」で、高齢化で修繕工事に使う財源が不足する、と問題提起されていました。
また、NHK総合テレビ「首都圏ネットワーク」（2018年3月28日放送）では、埼玉県の調査によると、築30年以上のマンションの6割近くが、管理組合が機能せず、必要な修繕などの適切な管理が行われていない、またはその可能性がみられる、との報道がされました。
修繕に関して関心が高まった良い機会なので、高経年マンションでの、適正な修繕費(修繕積立金)の額はどうあるべきか、提案したいと思います。
※・修繕費：建物・設備の現状回復のための費用（ここでは、改修・改良の費用を含む）
・修繕積立金：マンションの大規模修繕のために積み立てるもの

１．高経年マンションの課題
高経年マンションでは、様々な課題に直面して、管理組合の運営を円滑に進めることが難しくなります。以下に代表的な課題をあげておきます。

(1)修繕コストの増大（35年の壁）
マンションは年を経るごとに修繕費がかさむようになり、築35年ごろにピークを迎えます。象徴して35年の壁とも言われています。これは、35年を超えると、屋上防水や外壁塗装などのような一般的な大規模修繕に加え、エレベーター、窓サッシ、玄関扉、給排水管の更新など、設備の劣化が顕著になり、同時に、新技術の導入など社会的な要求水準の変化に対応できなくなってしまう社会的劣化に対し、資産価値を維持するための修繕が必要になることです。マンションの寿命を仮に70年とした場合でも、その半分の35年位でこの更新が必要なのは、避けて通れない課題です。
そして、この更新には、多大な費用がかかるため、中長期を見越してこの修繕を含めて修繕費を積み立てていないと、資金不足に陥り、必要な修繕も出来ない状況になりかねません。

(2)建替えか修繕・改修かの判断
修繕コストの増大で起きる修繕工事実施と合わせて、35年を超えるマンションは建替えをするか、修繕・改修して建物を長く使い続けるのかの選択に迫られることとなります。
この方針が決まらないと、大規模修繕もできずに、建物の劣化が放置される例も見受けられます。また、旧耐震マンションであれば、耐震診断・補強の実施も検討課題となります。

(3)高齢化による役員なり手不足
建物の経年と同時に、組合員の高齢化も進みます。35才でマンションを購入しても、35年経てば70才となり、役員として実務を担うには、厳しい年齢になっています。

(4)賃貸化
賃貸化も役員のなり手不足の要因ですが、もうひとつ、大きな課題を招きます。高経年のマンションでは、様々な要因で賃貸化が進み、組合員が外部に住むことになります。この事が、外部居住組合員に賃貸利回りを重視させ、マンションの管理に対する関心を低くさせる原因となります。

(5)空き駐車場
最近の傾向ではクルマ離れから、駐車場の利用者減少が問題になるケースも多くみられます。駐車場のあるマンションは管理費や修繕費を駐車場収入で賄うことが一般的で、空きが増え、収入が減ると、修繕積立金不足に陥るケースもあります。特に、機械式駐車場は維持管理コストもかかり、大きな問題になります。

２．大規模修繕と長期修繕計画の活用

(1)修繕積立金の目的
将来にわたり、マンションの建物・設備を維持管理していくために、資金を積み立てる目的で毎月管理組合に払うものです。必要に応じて、積み立てていないと、修繕を行おうとしても、資金不足で行えなくなったり、一時金を徴収したり、借入をすることも必要になります。
そして、このための合意形成ができないと、快適な住生活を維持することができなくなります。

(2)長期修繕計画の目的と注意ポイント
必要な修繕積立金を算出するために作成するのが、長期修繕計画です。
さらに、修繕工事の実施時期や概算金額の目安とすることや、計画修繕の実施の合意形成をしやすくすることも目的となります。
長期修繕計画はほとんどの組合で作成されていると思いますが、往々にして活用されていない状況を見かけます。最低でも5年ごとに見直しを行い、現状に合わせた計画にしておかないと、せっかくの計画が役に立たず、宝の持ち腐れになってしまいます。
また、長期修繕計画通りに修繕工事を実施してしまう管理組合がありますが、劣化調査などを行い、無駄な出費を抑え、必要な箇所を必要に応じて修繕することが肝要です。

(3)修繕積立金が不足しないようにするには
35年の壁で述べたように、修繕積立金を設定するには、中長期を見越して、特に通常意識のないエレベーター、サッシ、玄関ドア、給排水管など必要な修繕を考えて費用を算出し、それに見合う修繕積立金を積み立てる必要があります。通常は専有部分にあたる横引配管の更新をどうするかもポイントになるでしょう。
そのために、長期修繕計画を作成して、中長期にわたって必要となる修繕費を算出し、その工事費を賄うための積立てを行います。

３．適正な修繕積立金は

(1)長期修繕計画を作成
適正な修繕積立金を算定するには、長期修繕計画を作成することが欠かせません。必要な修繕に対応するための資金計画として作成します。その際、少なくとも30年先まで見越した計画とし、35年の壁を乗り越えるだけの修繕コストを見込んだ計画とすることが重要です。

(2)自分のマンションに合わせて修繕費を算定
適正な修繕積立金のベースとなる長期修繕計画を作成するには、現在のマンションの状況を踏まえた計画とすることが重要です。劣化状況や設備、仕様、材料などによって、修繕費は大きく変わってきます。旧耐震の場合は、多くの費用がかかる耐震改修を行うかどうかも大きな判断要素です。

(3)再生方向性を決めて、修繕積立金を設定
35年を超えると、建替えをするのか、現在の建物を永く使い続けるのかの再生方向性を判断することが必要です。建替えるのであれば、修繕費の支出はできるだけ抑えるべきですし、永く使うのであれば、早めに社会的劣化に対応した設備、建具などの更新を行い、快適な住環境を手に入れるべきです。建替えを目指せない場合は、終活（敷地売却）を意識して、解体費なども盛り込むことも必要になるでしょう。

４．管理組合の活性化がポイント
この修繕費設定のためには、次の前提条件が必要となります。組合員の高齢化や賃貸化で身動きがとれなくなってくる築35年を迎える前に、この条件を充たすよう、是非とも以下のような管理組合の活性化に取り組んでいただきたいと思います。

・管理組合の自立化：役員体制の充実、できるだけ多くの組合員を組合活動に巻き込む。
・管理組合で修繕費の仕組みを勉強：できれば専門家を入れて修繕費とその費用について費用対効果をあげる。
・管理費と管理委託を勉強：日常管理コストの見直しを行い無駄をなくす。
以上