マンション管理コラムColumn

当マンションの駐車場の使用料は周辺の民間駐車場と比較するとかなり安く、分譲されて以来一度も変更されたことはありません。しかし現在修繕積立金の残高が不足しており、これを補う策として、理事会では駐車場使用料の値上げを考えています。この場合新料金はどのように設定したらよいでしょうか？
また、当然反対が予想されますが、うまく説得するためにはどのような点に注意が必要でしょうか？ 

【一般社団法人埼玉県マンション管理士会の回答】

駐車場使用料は、組合員全員の共同所有物である敷地の一部について、特定の組合員個人の排他的使用を認める対価です。したがって、その額は適正なものでなければなりません。しかし、マンションを売りやすくするために、分譲会社がかなり低い額に設定しているケースがあります。その意味でも、使用料の額が本当に妥当なものであるか、管理組合で見直すことは大切です。

駐車場使用料を見直す際には、まず、敷地の価格や周辺の民間駐車場の使用料、周辺マンションの駐車場使用料、駐車場の維持・管理に要する費用などの各種データを集めます。その上で、それらを総合的に考慮して決定するといいでしょう。ただし、駐車場使用料を周辺の民間駐車場より高額に設定してしまうと、管理組合との使用契約を解除して民間駐車場を借りる組合員が出てきます。そうすると、マンションの駐車場使用料収入が大幅に減少してしまいかねませんので、注意してください。

駐車場使用料の変更は総会の普通決議で行うことができます。ただし、使用料が管理規約に規定されている場合には、規約の改正のために特別決議（※過半数でなく４分の３以上の賛成）が必要になります。

駐車場使用者への説明などについては、「総会の決議か規約の改正があれば、使用料の変更の際に使用者の承諾を得る必要はない」という最高裁の判決（平成１０年１０月３０日）があります。しかし、使用料の値上げに反対が予想されるのであれば、総会の議題にする前に説明会を開催し、きちんと理由を説明して組合員の理解を求めるべきです。新しい使用料を算定した根拠資料はもちろん、検討する際に集めたデータなども可能な限り組合員に提示しましょう。

なお、ご質問のように、修繕積立金の不足を補いたいという場合は、その説明会の際に対応すべきでしょう。駐車場使用料の説明とともに、修繕積立金が不足していることについても、具体的根拠を添えて、併せて説明してみてはいかがでしょうか。その上で、「駐車場使用料の値上げ部分は修繕積立金として積み立てる」という理由付けをすれば、比較的組合員の理解を得やすいと思います。

【首都圏マンション管理士会埼玉県支部の回答】

駐車場は必ずしも区分所有者全員が使用する(できる)わけではありませんので、公平性の観点から、使用者が応分の使用料を支払うことは当然です。その金額は主に駐車場の管理・修繕に必要な費用をもとに決定されます。ただし、駐車場の過不足、近隣駐車場の余裕、管理組合の資産状況といったマンション個々の理由も影響を与えます。

駐車場使用料の値上げについては、「必要性及び合理性が認められ、かつ、社会通念上相当な額であれば、使用料の値上げは駐車場を使用している区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすものとはならない」という最高裁判所の判決（平成１０年）があります。したがって、値上げすること自体は、まず問題ないでしょう。しかし、「修繕積立金の残高が不足しているのでこれを補いたい」という理由で駐車場使用料の値上げを総会で提案するのはどうでしょうか。

使用料は区分所有者全員の共有物である敷地を使用した対価ですから、もし余剰金があるなら、区分所有者全員に還元されるべきものです。国が公表しているマンション標準管理規約でも、第２９条に、「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる」と規定されています。また、事実多くのマンションでは、集めた使用料から駐車場管理に必要な費用を差し引いた余りを、管理費や修繕積立金に充当しています。ただし、あくまでも、「発生してしまった余剰金を修繕積立金として積み立てている」にすぎません。

「修繕積立金の不足を理由とする駐車場使用料の値上げ」は、「余剰金を増やすための値上げ」ということになります。おそらく、その説明では総会での承認を得るのは困難と思われます。駐車場使用料を値上げするには、区分所有者に理解してもらえるようなしっかりとした理由付けが必要です。まずは、マンションの駐車場使用料が本当に妥当・公平な金額であるかどうかを、総合的に再検討してみることをお勧めします。手始めとして、近隣の民間駐車場の料金や、平置式駐車場と機械式(立体式)駐車場のコストや料金設定の違い、機械式駐車場の制約(機械の作動にかかる時間など)などについて幅広く調べ、検討材料としてみてはいかがでしょうか。

なお、駐車場使用料の額が管理規約の本文に明確に規定されている場合、その額を変更するのは「管理規約の変更」ということになり、総会の特別決議が必要となります。ご注意ください。