マンション管理コラムColumn

築30年のマンションです。「再生」か「建替え」かということが言われているようですが、どのように違いがありますか？

【NPO法人日本住宅管理組合協議会埼玉県支部の回答】
まず、「再生」の概念を述べましょう。
再生とは、マンションの修繕や改良、建替えなどの取り組みを言います。したがって、「再生」か「建替え」か、ということではなく、「修繕」や「改良」によって延命させるか、建物を取り壊して新しい建物にする「建替え」のどちらかの選択になります。

マンションを長持ちさせるには、コンクリート部分をいかに傷めないための屋上防水や外壁塗装などの工事が必須です。さらに、設備として給水管・排水管の更生・更新工事が欠かせません。これらが傷まない限りマンションは長持ちさせることが可能で、計画的な大規模修繕工事によって対応することができます。
一方、設置されていないエレベーターを設置するといった、より居住性を高めるための改良工事も考えられます。
これは、自らのマンションを「いつ頃まで持たせたいのか」、そのためには、「いつ」、「何を」、「どのように」修繕を行わなければならないのかを検討することが重要です。また、最も大切なのは居住者間のコミュニティの醸成であり、これなくして「再生」をうまく行うことはできません。

建替えは、建物の寿命を考え、早めに計画を立てなければなりません。様々な建替え経験をした管理組合を調べますと、最低10年前から建替え検討委員会といった特別委員会を設置し、建替えに関する調査・研究などを行い、建替えの実務に対応しています。
建替えは、とても大きなプロジェクトになりますから、早めの対応が必須です。

築30年を過ぎたマンションであれば、まだ、大規模修繕工事で対応できると思いますが、詳しくはきちんとした建物及び設備診断を実施することをお勧めします。　そして、今から、建替えについての調査・研究を始めても決して早いとは言えません。

【NPO埼玉マンション管理支援センターの回答】
「日本の住宅の寿命は短い」というのは一般の方にも周知されているようです。住宅の寿命に関するデータでは、英国が最も長く日本の住宅の３倍以上です。消費大国といわれる米国でも日本の２倍です。
これらの国では、日常的な住宅の維持管理や補修がきちんと行われていれば中古物件でも価格はそれほど下がりません。また、古くなった住宅には、新しい設備を導入したり、内部をリニューアルしたりすることで付加価値を与え、資産価値を維持しています。その結果が、住宅の長寿命化につながっているのです。特にヨーロッパでは住宅に関する人々の認識は、殆どの人は「新築」にこだわっていません。古い家を買って、自らの嗜好の合わせ一生かかって手を加え（修繕）て行きます。
要するに新築物件に皆がそれほど興味を持たないとも言えます。文化の違いと言ってしまえばそれまでですが、我々もそろそろ「古くなったら捨て新しいものを買う」という消費思考を考え直す時に来ていると思います。

新築マンションの購入層を調べてみると最も多い年代は30代、次に40代です。マンションが30年経過すると、この人たちは何歳になっているでしょうか。殆どの人は年金生活者になっています。即ち物理的に建て替えが可能としても建て替えのための追加の資金は容易に出せないのです。現実、建て替えが出来たマンションは数えても両手で容易に数えられる程度です。このほとんどは、以前と用途地域が変わって、「容積率」が増えたことにより、建て替えることで現状より戸数の多い建物の建設が可能になり、増えた分の住居を売却することで従来の居住者の負担が無くなり（又は軽減し）、資金負担の問題が解決しているものです。これはかなり稀なケースでしょう。現実をみると「直しながら住み続ける」と言う選択に至るのではないでしょうか。
地球環境やエコ、資源の再利用などと昨今言われています。短いサイクルで建替えを行うのは資源の無駄遣いです。また、この狭い国土に建物を壊した後の廃棄物を捨て続けることは未来永劫可能なのでしょうか。そういった観点からも、マンションの資産価値を向上させ、長持ちさせることは大切です。
マンションでは定期的に大規模修繕工事を行います。この工事は、マンションの資産価値を向上させ、長寿命化を図るチャンスでもあります。建物を新築当時の状態に近づける、単なる｢修繕工事」を行うだけでは優良な住宅としての価値は維持できません。耐久性の高い部材を採用したり、新しい機能や設備を取り入れたりするなどして、建物に付加価値を与える「リニューアル工事」の実施を検討すべきです。
しかし、単なる修繕工事を行うこともままならないくらい修繕積立金が不足している管理組合も数多く存在します。まずは、管理組合で、自らのマンションの将来像と、それを実現するためにはいつ、どんな工事が必要になるのかについて、５０年以上の長期的な視野が必要です。さらに、それらの工事を行うためにはどれだけの費用がかかるかを探ってみれば、適正な修繕積立金の額を知ることができます。
これからは長期修繕計画も築後６０、７０年先までのシュミレーションが必要と思います。

【NPO法人匠リニューアル技術支援協会埼玉支部の回答】

【建替えと再生の意味】
建替えは敷地内にある建物等全体を指します。
建替えとは、敷地内にある既存建物等を解体し更地に戻して、新たにマンションを建築することです。
なお、建替え時期は竣工年（旧耐震設計）、築年数、合意形成等の諸事情により異なります。

再生は個々の部品を指します。
再生とは、コンクリート躯体も含め、給排水設備、電気設備、エレベーター、消防設備他の個々の異なる寿命が尽きる前に順次更生又は更新することにより、建物使用期間を延長させることです。
なお、個々の部品の寿命年数（性能・機能の消滅時期）は仕様、施工精度、建物環境等々により大きく異なります。

【築30年の建物の構造】
1981年の竣工年だと旧耐震設計での建築物に属すると思われますので、設計図書等により旧耐震か否かを確認する必要があります。その結果、旧耐震であれば建替え、再生に関わらず早急に耐震診断を実施し、診断結果による対策については建替え・再生と並行して議論し、結論を出すことが重要です。

【建替え派VS再生派】
建替えVS再生の2者択一議論はナンセンスです。何故ならば、建替えまでのプロセスが再生であり、建替えと再生の関係は対でなくてはなりません。

【再生＋建替え】
長期修繕計画の終焉に建物解体（使用期限予定年）が設けられると、区分所有者は否が応でも建替えの覚悟が生まれます。ここが重要なのです。
但し、使用期限は区分所有者の年齢、賃貸の有無と契約期限等の内容等々を考慮し決める必要があります。そして、使用期限が定まれば無駄のない再生計画を組み立てることも可能となります。
なお、建替え計画は使用期限に照準を合わせ、ポイントを押さえながら推進することが重要です

【協働で推進】
再生も建替えも専門性が強く、経験のある専門家の力を必要とします。但し、お任せでは上手くいきません。成功させるには、信頼のおける業者を探し当て、協働を以って推進することが必須だと考えます。