マンション管理コラムColumn
居住者間のマナー
第17回：集団での寝泊まり、たむろを止めさせられないか
最近マンションの一室に区分所有者の知人等が連日寝泊まりしており、時には大勢の知人が寝泊まりしているようである。夜間に大騒ぎすることも多く、うるさくて寝つけない状況である。
この場合、知人の寝泊まりを制限することはできないのか、また、静かにしてもらう方法はないのか。
また、昼間や夜間を問わず、マンションの敷地内で集団でたむろしていることがあり、飲酒もしており身の危険を感じることがあるが、何か制限する方法はないか。
【NPO法人日本住宅管理組合協議会埼玉県支部の回答】
うるさいということが、我慢の限度を超えると思われるとすれば、共同の利益（共同の利益に反する行為の停止等の請求 区分所有法第57条）に反する行為となり、集会の決議によって行為の禁止や、専有部分の使用禁止などの請求が可能となります。もちろん、ここまで行くにはある程度の時間を費やすことになります。
しかし、その前にやるべきことがあります。
《さいたま市のA管理組合の実例》
さいたま市にあるA管理組合では数年前の夜間、団地の集会室入口付近に若者がたむろし、付近の団地居住者から「うるさくて困る」とか「こわい」と言った声が管理組合に寄せられていました。
理事長は理事たちに声をかけ、一緒に話をしに行こうと誘いましたが、集合時間には誰も来ませんでした。
結局、理事長ひとりで、夜の10時頃、6～7人のたむろしている若者たちに近づき、居住者からの苦情内容をありのままに伝えたのです。
「あなたたちの行為によって居住者が非常に迷惑をしている」こと、また、「怖いと思っている」こと、それらによって「不安になっている」ことを率直に伝えました。
その間、理事長は、若者たちと目線が水平になるように、しゃがみ込んで話しをしました。
若者たちは、「迷惑をかけているつもりはない」とか「悪いことは何もしていない」など、いくつかの反論めいたことを主張しましたが、理事長が、「夜、この場所に集まるのはやめてほしい」と、先ほど伝えたことを繰り返しました。
30～40分程度の話し合いの結果、若者たちは、自分たちの行為が迷惑をかけていることを理解し、今後、たむろはしないということを約束して別れたのです。
《素早く対応、ロジカルに冷静に》
相手にわかってもらうためには、「あなた達の行為」によって、「だれが」「どのような迷惑を被っている」という状況と事実をはっきりとさせること。そして、「どうしてほしい」ということを、きちんと伝える必要があります。
「身の危険を感じる」ということも、はっきりと伝え、改善を求める必要があるでしょう。
いずれにしても、ロジカルにしっかりと組み立てて、冷静に語っていくことが大切です。
《外国人に対しても同じ対応》
さて、これが、外国人の場合だったらどうでしょうか。言葉の問題がある程度クリアされているとすれば、あとは、もちろん、文化や習慣などの違いがありますが、日本人の若者に対して行ったのと同様の対応でよいと思います。
しかし、前述のA管理組合のように、勇敢かつ無謀な理事長ひとりでの行動はやめましょう。
《大勢での見回りも有効》
また、管理組合などが昼間や夜間、みんなで見回りをすることは、マンションの安全を確保するのみにとどまらず、自分たちのマンションの周辺の時間的変化を確認でき、それぞれの対応に役立ちます。
また、ドロボー達は、必ず昼間下見をするそうなので、昼間の大勢での見回りは、そう言う意味でも有効です。
《組合ニュースで告知する》
先の問題などは、できるだけ丁寧（プライバシーに配慮しつつ）に組合ニュースなどで明らかにすることで、何が、どのように、問題なのかを知らしめることができます。それによって、組合員等は一定のマナーを学ぶことができ、それを理解しようという雰囲気が醸成されてきます。
【一般社団法人埼玉県マンション管理士会の回答】
集団での寝泊まりや、マンションの敷地内に多くの人たちがたむろしているということをよく聞きます。それが若者であったり、遠く外国から日本にいらした方々であったり様々です。
生活スタイルの変化や国際化に伴い、多くのマンションで日常生活におけるトラブルが発生しています。しかし、例としてあげた若者や外国人のほとんどは、基本的なマンションのル－ルを守って生活しており、ル－ルを守らないということはありません。
日本人の多くは、外国人に対して消極的と言えるでしょう。このため、この設問においては「どうしたら外国人の方々にマンションのル－ルを守ってもらえるか」ということに焦点を当ててみます。
法律上、外国人もマンションを購入して区分所有者になり、賃借人として占有者になることもできます。一部では管理規約に「外国人に売ってはいけない、貸してはいけない」という外国人を排除する規定を設ける管理組合もあるようですが、人権上不合理であり、望ましい規定ではありません。
外国人のトラブルの原因の多くは言葉の問題や生活習慣の違い等にあり、マンションのルールの伝達・周知が困難なことにあるようです。外国人のなかには日常生活の会話ができても読み書きは苦手という方もおり、管理規約や使用細則等日本人でも読んでいないものを外国人に理解してもらうことはかなり困難でしょう。しかし、円滑な共同生活を維持していく上で外国人入居者にもマンションのル－ルを理解してもらう必要があります。そこで、マンションのル－ルを納得するまで繰返し説明し、規約や細則、掲示物等の文書は外国語で作成、掲示する等、周知、徹底することが重要になります。
区分所有者や占有者が共同の利益に反する行為をした場合には、区分所有法第５７条以下の義務違反者に対する法的措置をとることができるほか、理事長は必要な勧告又は指示等をすることができます。ただし、法的措置は最後の手段でありできれば避けたいものです。
夜間に大騒ぎをすれば近隣の住民はうるさくて寝ることができないでしょう。この場合には静かにするよう文書で注意をし、それでもやめない場合には直接注意することも必要です。知人を自分の部屋に泊めることは自由ですが、大騒ぎする原因が大勢の知人を泊めることにあるのであれば、大勢の人間を泊めないよう注意することはできると考えます。大騒ぎして他の住民に迷惑を及ぼしていることが分かっていない場合もあり、繰返し注意をし、それでも静かにしない場合には法的措置を検討することになります。
風紀、秩序及び安全の維持に関する業務も管理組合の業務（標準管理規約第３２条第十二号）である以上、マンションの敷地を集団でたむろし、飲酒をしている行為が風紀や住民の安全に影響を及ぼすのであれば必要な措置をとるべきでしょう。掲示物や文書で注意をし、それでも改めない場合には直接注意をすることも必要です。ただし、外国人であることをもっていたずらに特別視することは問題です。外国人もマンションの住民である以上、外国人とうまく付き合う方法を考えるべきです。管理組合のコミュニティ形成業務として外国人入居者が管理組合の活動に積極的に参加できるようにすることなども必要です。
