マンション管理コラムColumn

私の顧問先で、今、管理不全状態から健全なマンション管理組合運営を目指し、立直りを図ろうと奮闘している実際の管理組合の様子を紹介したいと思いペンを執りました。

建物は、さいたま市の郊外に位置し、JR線の駅から徒歩10分位の緑豊かな環境にある総戸数30戸、築25年の小規模ワンルームマンションです。全戸が賃貸物件であり、区分所有者は全て外部居住者。所謂、収益物件と云われる投資用マンションです。

したがって、区分所有者は家賃収入が入っていれば良いという考えの方がほとんどで、築年数が経過していく中で、管理不全（管理規約ナシ、修繕積立金勘定すらない）状態で、委託管理会社からは見捨てられ、所謂、ノー管理状態。通常、10数年に一度行われる筈の大規模修繕工事は一度も行われていないし、5年毎にケアすべき鉄部塗装もケアしていない、無管理マンションでした。やがて、築20数年が経過し、屋上の防水層は切れ、外壁からは漏水し、外部階段の手摺が腐食し崩落。エントランス上の電気の傘に漏水が溜まり、滴り落ちる状況で漏電寸前。修理したくても金が無く出来ない状態でした。

このような状況の中、3名の組合員が立ち上がり、何とか通常（普通）のマンションにすべく、埼玉県マンション居住支援ネットワークの無料相談会に相談。相談を受けた私が、埼玉県が実施している分譲マンションアドバイザーの派遣制度を紹介したところ、相談者はこの制度の利用を決定し、私がアドバイザーとして派遣されることになりました。

財政が逼迫している組合ゆえ、上記派遣制度による上限２回の派遣が終了した後も、当分の間、無報酬でご奉公し、なんとか突破口を見出し、再生を目指し組合設立総会を開催しました。理事長を選任し、組合管理規約の作成・制定、修繕積立金の新設、修繕のための一時金の徴収、予算案の作成等を指導しました。また、マンション管理士の登用等を含め、議案書作成から始まり、議案を上程し、総会で承認を得、軌道修正を果たしました。特別決議事項案件も組合員数及び議決権数の各3/4以上の賛成票をなんとか（第1回は定足数不足の為、否決となったが、第2回の臨時総会では、役員の努力もあり、無事クリアすることが出来た。）獲得し、承認を得ることができました。

現在、定期的に理事会を開催するよう理事長に助言し、管理費の滞納問題等に迄、手を付け始め、私の方で、訴状作成から手掛け、本人訴訟（理事長が原告）として、先日も簡易裁判所へ理事長を伴い赴き、勝訴判決を勝ち取りました。弁護士法第72条に抵触しない範囲内で、今後共、理事長とグリップして少しずつ延滞債権の回収に努めてアシストをして参ります。

今迄は、適切な内容の管理規約がなく積立金制度もなかったので、漏水事故が起きても修理が出来ない状態でした。
今後は、現状打破の為、少しずつではありますが、助言・指導し、健全な管理組合運営を目指して役員とコミュニケーションを密にし、フォローして参りたいと存じます。
以上

埼管ネット　マンション管理士　栗原照明