マンション管理コラムColumn

理事会で管理費の滞納策について話し合うことがあります。その際によく話題となるものの、実際はどうしたらいいのかよく分からないことがいくつかあります。具体的に、次の各項についてはどのように対処したらよいのでしょうか。

①　滞納者への対応について、どこまで管理会社に任せられるのでしょうか。
②　滞納者の氏名の公表はできますか。
③　よく「裁判所に訴えればよい」などといわれますが、実際にはどうやったらよいですか。また、弁護士費用は誰が支払うのですか。
④　前所有者が滞納した管理費は、次の所有者に請求できますか。また、駐車場などの使用料についてはどうですか。
⑤　滞納者から滞納金の減免申請があった場合どう対処したらよいですか。

【首都圏マンション管理士会埼玉県支部の回答】

①　滞納者への対応について、どこまで管理会社に任せられるのでしょうか。

管理費等収納業務は、管理組合と管理会社間で締結された「マンション管理委託契約書」に基づき行われていますが、契約内容の殆どが国土交通省発行（平成１５年４月）の「マンション標準管理委託契約書」に準じています。督促関係では、①毎月管理費等の滞納報告をする、②支払期限後〇月（通常６ヶ月）の間、電話・自宅訪問・督促状による督促を行う、③この方法により督促しても支払いのない場合は業務を終了する、となっています。

委託契約に則り督促しても改善されないときは、事後管理組合の責任で対応することになりますが、更に管理会社に頼る場合は、法的措置、所要経費の負担等について別途、管理会社と協議する必要があります。

②　滞納者の氏名の公表はできますか。

法的には可能です。「個人情報の保護に関する法律」（平成１５年５月）２３条１項２号で「人の生命、身体又は財産の保護のために必要がある場合であって、本人の同意を得ることが困難であるとき」の条文からみて可能と考えられます。

また、管理規約で「公表する」ことの定めがある場合も可能ですが、公表による延滞回収の影響、他の組合役員や居住者に対するリアクション、プライバシーの保護問題などに配慮し、慎重な対応が望まれます。

③　よく「裁判所に訴えればよい」などといわれますが、実際にはどうやったらよいですか。また、弁護士費用は誰が支払うのですか。

管理組合の申立訴訟のうち、手続きが簡単で訴訟費用の少ない「少額訴訟」があります。申立は簡易裁判所で、申立額は１回６０万円以下、同一裁判所で年間１０回申立できます（６０万円×１０回＝６００万円）。弁護士でなくても組合の管理者等（理事長等）が申立できます。簡易裁判所に申立関係書類があり記入方法等の指導も受けられます。申立後、原則１回で審理、判決されます。なお、債務者（相手方）が所在不明の場合は、申立できません。また相手方の申述によって、通常の訴訟に移行することがあります。

弁護士に依頼した事件の裁判費用（弁護士費用、その他の実費）は、管理規約に「違約金としての弁護士費用並びに督促等の諸費用を請求できる」旨、定めがあれば債務者に請求可能です。

④　前所有者が滞納した管理費は、次の所有者に請求できますか。駐車場などの使用料についてはどうですか。

管理費については請求できます。区分所有者は、全員に属する共用部分、建物の敷地等を共同して維持管理し、管理に要する費用は各共有者が負担します（区分所有法１９条）。これらの負担債務は新たな所有者「特定承継人」（売買、贈与、競落取得者等）に承継されます（同法８条）。

駐車場などの使用料については、肯定と否定の両説があります。ちなみに、下級審で「使用料も特定承継人に承継される」旨、管理規約に定めのある事例について、使用料が特定承継人に承継される。との判例があります。（札幌地裁平１７．３．２９）

⑤　滞納者から滞納金の減免申請があった場合どう対処したらよいですか。

管理組合の債権（管理費等）も共用部分の管理（区分所有法１８条）に関する事項（管理費の額や使途等）に該当すると考えられます。（東京高裁　昭６３．３．３０　東京地裁　平５．１１．２９）

管理、処分について、管理規約に定めがあればその定めに従い、特段の定めがない場合は、総会の普通決議（同法３９条、区分所有者および議決権の過半数）で決めます。（なお少数説では、区分所有者全員の同意を必要とする見解もあります）

なお、延滞管理費等の減免は、組合の財政状況、共同生活への影響、他の区分所有者の思惑等も十分に配慮のうえ、対応することが望まれます。

【ＮＰＯ埼玉マンション管理支援センターの回答】

ＮＰＯ埼玉マンション管理支援センターからは、回答に代えて、未収金対策に関する実例をご紹介します。

●概要

マンション　　３６戸の店舗併用住宅
規模　　　　　住宅３０戸、店舗６区画
滞納者　　　　店舗所有者Ａ　滞納額　１，０２４，２６９円
店舗所有者Ｂ　滞納額　３，０５８，９００円

●状況

Ａ及びＢは、総会の案内状や請求書等が、郵送しても戻ってくる状況で、住所が不明であった。管理組合としても放置出来ないため、弁護士に訴訟を依頼した。

Ａの着手金　　７３，５００円　成功報酬　１１９，７００円
Ｂの着手金　１７６，４００円　成功報酬　３５７，１００円

●経過

１　平成１８年１２月１１日着手金　２４９，９００円を支払い２件分合計）

２　平成１８年１２月０８日、弁護士事務所より、Ａ・Ｂに対し、「内容証明」及び「普通郵便」にて支払催告書を出したが、ともに返戻されてきた。

３　弁護士から管理組合に、・届出住所の現地調査、・テナントの聞き取り調査、・仲介不動産会社の聞き取り調査をするよう依頼があり、調査を行ったが、住所は判明しなかった。

４　平成１９年１月１９日訴状提出

５　平成１９年３月９日「公示送達」による訴状にてＡ・Ｂとも第１回公判が開催

６　Ａについて、その後弁護士の調査により、住所判明

７　平成１９年４月２０日、Ａについて、第２回公判開催、本人出廷

８　平成１９年４月２０日、Ｂについて、第２回公判開催、本人欠席

９　Ａについて、平成１９年５月１０日第３回公判、和解成立

【和解条項】
①Ｈ１９．６月よりＨ２１．５月まで、毎月４１，８０８円ずつ支払う。
②Ｈ２０．６月に、２０，９０４円支払う。
③支払いを２回以上怠った場合は、管理費等の残金及び、Ｈ１９．５．１０現在の確定遅延損害金２１７，２２０円及びその後の遅延損害金、並びに弁護士費用１８４，０００円を直ちに支払う。その後平成１９年１１月現在まで、Ａより当月分の管理費等及び和解条項の金額は、入金されている。

１０　平成１９年５月１８日、Ｂの第３回公判、本人出席せず、結審

【内容】
①管理費等　　　　３，０５８，９００円
②確定遅延損害金　１，２７５，７１４円
③弁護士費用　　　　　５３３，５００円
「上記①から③の合計４，８６８，１１４円及びその後の遅延損害金を払え」との判決

１１　Ｂについては、判決を得て、請求内容すべて（遅延損害金・弁護士費用）認められたが、本人とは未だ連絡がとれず、回収には至っていない。 仲介した不動産会社に判決文のコピーを渡して、本人と連絡をとりたい旨申し入れたが、不動産会社でも分からないとのことだった。

●評価

Ａについては、一応支払いが始まったので、成果があったといえる。管理組合としては、弁護士費用も何とか回収したかったが、和解段階では、本人の支払い能力を重視し、遅延損害金及び弁護士費用の請求を断念した。

Ｂについては、判決により１０年間の時効中断は得たものの、実際の入金は未だ無い。今後、テナントの家賃を差し押さえるか、不動産をけいばいするかかどうか検討している。

以上、参考にしていただければ幸いです。

【埼玉県マンション管理士会の回答】

埼玉県マンション管理士会からは、質問の②及び④について回答します。

②　滞納者の氏名の公表はできますか。

滞納者の氏名の公表は、管理費等の滞納に対する対策のひとつとして考えられることが多いですが、逆に滞納者から名誉毀損に当たるとして損害賠償を請求される可能性もあります。過去に実際にあった裁判で、「滞納者の氏名の公表は民法上の不法行為には当たらない」という判決が下されたこともありますが、別荘地での事例という特殊なものでした。また、公表するにいたるまでの経緯や目的、手続きなどを裁判所が総合的に判断した結果ですので、すべてのマンションについて当然に当てはまるというものでもありません。
また、氏名を公表したからといって、滞納管理費の徴収に直接効果があるとはいえません。滞納管理費の回収については、やはり氏名の公表ではなく、訴訟などの法的な措置で対応するべきであると思います。

【参考：東京地方裁判所判決平成１１年１２月２４日】

●事案の内容
管理費を３年以上滞納している者に対して「滞納者の氏名、滞納月数、滞納金額 等を公表すること、支払の意思があれば公表等を中止すること」を通知したが、管
理費の納入も支払の意思がある旨の連絡もなかったので、別荘地（伊東市）のゴミ ステ－ション等３４か所に「管理費長期滞納者一覧表」と題する立看板を１年にわ
たり設置したため、名誉毀損に該当するとして損害賠償の訴えを提起されたもので ある。なお、管理費長期滞納者一覧表には、「地区番、氏名、管理費、未納開始月
及び滞納期間」が記載されていた。また、たて看板の設置場所の大半は別荘地の道路沿いのゴミステーション付近にあり、外部の通行人や車両が出入りすることが可
な場所である。

●判決の要旨
「本件立看板の設置にいたるまでの経緯、その文言、内容、設置状況、設置の動機、目的、設置する際に採られた手続き等に照らすと、本件立看板の設置行為は、
管理費未納会員に対する措置としてやや穏当さを欠くきらいがないではないが、本件別荘地の管理のために必要な管理費の支払を長期間怠る原告に対し、・・管理費
の支払を促す正当な管理行為の範囲を著しく逸脱したものとはいえず、原告の名誉を害する不法行為にはならないものと解するのが相当である。」として棄却した。

④　前所有者が滞納した管理費は、次の所有者に請求できますか。また、駐車場などの使用料についてはどうですか。

管理費と修繕積立金については、請求できます。駐車場の使用料については、一般的にその使用料金や使用方法は管理規約や総会の決議に基づいて決められており、機械式駐車場では維持管理に管理費が支出されていることもあります。これらの事実からすれば、駐車場使用料についても、次の所有者に請求できるとも考えられます。
一方、過去に実際にあった裁判で、前所有者が管理組合と使用契約を締結した看板の使用料について、「看板の使用契約は前所有者と管理組合との間のものであるから、単
に区分所有権を取得した次の所有者は無関係である」、「管理規約に規定がない」ことを理由に請求を認めていません。この判決を使用契約方式の駐車場にあてはめると、駐車場使用料は次の所有者には請求できないことになります。ただし、この裁判では、滞納された管理費及び修繕積立金については、管理規約で「次の所有者に請求できる」と定められていることを理由に、次の所有者への請求を認めています。
以上のことから総合的に考えると、少なくとも「駐車場の使用料金の滞納があった場合には、次の所有者に請求できる」ということを管理規約に明確に定めておくことが必要であると思われます。

【参考：東京地方裁判所判決平成９年６月２６日】

●事案の内容
特定承継人である競落人に対して、前区分所有者の管理費、修繕積立金、敷地の専用使用料及び看板使用料の滞納金を請求した。

●判決の要旨
管理費及び修繕積立金については、管理規約に「区分所有者の特定承継人に行使できる」という規定があることを理由に認めた。
敷地の専用使用料については、管理規約に特定承継人に行使できるという規定はないが、規約上敷地の専用使用権が区分所有権に付従する権利として区分所有権と一体的に譲渡されることを理由として認めた。
看板使用料については、契約によるものであり、 区分所有権に付従する権利として区分所有権と一体的に譲渡されることを予定としていない、又、規約にも「区分所有者の特定承継人に対しても行うことが出来る」旨の規定がないことを理由として請求を否定した。