マンション管理コラムColumn

【設問】
共用部分と一体として管理されている給排水管等の設備について修繕積立金を使用して工事を行う事例が増え始めている。修繕積立金を使用しての専有部分の給排水管工事についての手順および留意点について助言をお願いします。

【回答団体】
・一般社団法人埼玉県マンション管理士会
・NPO日本住宅管理組合協議会
・NPO匠リニューアル技術支援協会

【一般社団法人埼玉県マンション管理士会】

「共用部分と一体として管理されている給排水管等の設備」の範囲をどこまでにするのかが、先ずは大切です。「給排水管」を主とした範囲なのか、その先のトイレ・浴室・洗面・キッチンなどを含むとするのかです。仮に後者であれば、その分の費用もあらかじめ積み立てなければなりません。それらは、色やデザイン面の嗜好的側面もあるので、選択可能なのかいったことも、費用に関わることなので、あらかじめ決めておく必要があります。

ここでは以降、配管に限って回答を進めます。

専有部分の給排水管の改修における工事の主体と費用負担の枠組み

(1)工事も費用も専有部分を所有している区分所有者が担う。
(2)工事は管理組合で全体的に担い費用は区分所有者が負担する。
(3)工事も費用も管理組合が担う。
(4)専有部分の給排水管は共用部分であることを管理規約化し、工事も費用も管理組合が担う。

現状の管理規約を確認しましょう。

専有部分の給排水管は、その部分の区分所有者が工事も費用も負担するようになっている場合、専有部分の工事を行わなかったり、仕様がバラバラになりがちなので、マンション全体から見ると良い方法とは言えません。

県内のある管理組合では８％の住戸しか専有部分の給排水管の工事は行われず、10年以上を経て、管理規約を改正し、専有部分としていた給排水管を共用部分とし、一斉に工事を行いました。但し、すでに実施済みの住戸に対しては、工事費を年数で割り、戻すなどの措置をとっています。

現状の長期修繕計画を確認し、専有部分の給排水管の改修が含まれているのか。つまり、修繕積立金にそれが反映されているのかを確認し、反映されていなければ、長期修繕計画を見直すとともに、修繕積立金もそれにリンクさせること。つまり、専有部分の給排水管の改修費用を修繕積立金に積み増す（一般的には値上げ）ことが必要になります。

それ以前に、管理規約が専有部分の給排水管改修を修繕積立金を使用できるように見直し、総会での特別決議で可決しておくことです。

管理規約を曖昧なままにして専有部分の給排水管改修に修繕積立金を使い、その後、一部の組合員から訴訟を起こした例はいくつかあります。

管理組合によってすべての住戸を一定の期間に工事を行うのは、仕様の統一とそれに伴う工事なので、一定の品質が担保されるというメリットがあります。しかも、費用も管理組合で賄うことで、工事を拒む住戸は多くありません。

一方、工事も費用も区分所有者に委ねられていると、工事を実施するのはわずかで、実施しない住戸が多く、漏水の懸念が大きくなります。どちらにしても工事と費用は必要なので、管理組合が一斉に実施することで、漏水の不安を払拭することができ、建物の維持・保全にとってメリットが大きいと言えます。

マンションの建物を保つには、外からの雨水を躯体に浸透させないために屋上防水や外壁塗装などの適時適切な工事が必須です。同時に、給排水管からの漏水も躯体を傷めるので、共用部分の給排水管だけでなく、とくに各住戸の床などの配管されている給排水管も適時適切に改修することが求められます。

既設管が、鋳鉄管なのか、あるいは塩ビ管なのかなのかによって、寿命に影響があり、また、住戸の排水に詰まるようなものを流しているか否か、定期的に高圧水洗浄を実施しているのか否かなどによって管内の状態は変わりますから、改修だけではなく、排水管にゴミをできるだけ流さないことや高圧水洗浄も含め、マンションの維持・保全の面からも見直す必要があるかもしれません。

【NPO日本住宅管理組合協議会】

これへの回答としては、私が出席したある理事会で会計担当が、管理会社に「管理業務報告書」の会計報告書について質問していたので、参考になるかもしれませんので新任さんにご紹介します。

1．「管理業務報告書」の中で会計報告書の中身は以下でした。

A．管理費会計：　（貸借対照表・月次収支報告書）
B. 修繕積立金会計：（貸借対照表・月次収支報告書）
C. 未収金一覧表
D. 収入明細表
E. 支出明細表

2．A、Bの「貸借対照表」は前月末時点の組合の現金資産と負債の額です。銀行別預金額、未収入金、前払金など項目別金額と総額が記載されているので確認しましょう。また、資産と負債の総額は一致します。負債の部に次期繰越金が表示されています。これは月次収支報告書の前月末の繰越金額累計を転記しています。

→　会計担当は、通帳の数が多いので整理したいと言っていました。

3．「月次収支報告書」は、年間予算と前月末累計実績及び残高です。月別も同じように並んでいます。予算と実績の進捗率に注意しましょう。（表に記載が無い場合は、自分で記入します）。予定通りの進捗率か？期末に赤字にならないか？を見ます。また、正しい勘定科目で仕分けされているかも注意です。月別収入と支出は、Dの「収入明細表」、Eの「支出明細表」で確認できます。わからなければ請求書明細で確認してもよいでしょう。

→　会計担当は、支出に漏れがないか、金額に間違いが無いか確認しました。また、前月に積立金会計に入れる支出が管理費会計に入っていたので修正されたか確認しました。

4．Cの「未収金一覧表」で月別発生額と累計を確認します。3ヵ月以上の滞納者は個人別の専用の管理ファイル作成をお勧めします。

→　会計担当は、滞納者への当月督促実施の有無、次に3月以上の滞納者には、規約による利息と、更に内容証明郵便費用など督促に要した費用も加算しているか確認しました。

5．管理会社の会計事務が正しいのは当然ですが、人の手で行われている部分も多く担当者が伝票を手元置いて処理を忘れたり、仕分け科目を間違えたり、或は組合の修正要求を会社に伝えていなかったりも出てきます。

この事例の理事会では、収支報告書から数字が消えたり、次月で他の仕分けで現れたり、そもそも初歩的な記載ミスもあり、終了した工事の支出がなかなか計上されないとかで管理会社に問いただしても、納得のある回答を得られませんでした。それらも一つの原因で管理会社の変更をしました。日本最大の管理会社の一つでしたが、人がやる事だということを忘れないことが大事です。

6．会計の予算作成で、管理会社によっては、積立金会計に予備費とか、○○関係費という実質的予備費を高額で計上しています。予算作成の手間が省けますが、本来積立金は大規模修繕などの費用で、支出に総会承認が必要なお金です。計上には、必ず具体的な使用目的と予算を明確にすべきでしょう。私は、できないならば計上すべきではないと思います。そうしないと管理会社主導の理事会では、お金が知らずに抜けて行くかもしれません。

7．「管理費会計はキュキュウ」に。「積立金会計は余裕を持って」が基本だと思いますが、多くの管理組合で、この逆が行われているのを見ます。緩い管理費会計は支出が甘くなります。

8．管理組合の会計は、【予算主義】で、総会で決めた予算書により執行されます。また「収支報告書」は、【発生主義会計】で、入出金という事実が発生した時点で計上します。そのため月次の「収支報告書」では、原則「管理費等」は毎月決まった引き落とし日に入金が計上され、入金されない「未収入金」は資産・負債の増減を表す「貸借対照表」で確認します。実際に動いたお金の支払日、入金日で計上する（現金主義会計）ではありません。

工事の場合は工事の引渡し日に計上します。その時点で支払うという事実（義務）が発生するからです。

• 「新任会計担当理事の役割」と言うのがこのＱ＆Ａのテーマですが、毎月の会計資料の頁数はわずかです。それを、理事会の1回だけ目を皿のようにして見ましょう。また、知っている人に遠慮なく聞きましょう。半年もすれば、管理会社の担当者より自分のマンションのことを知ることになります。そして管理会社が作るより血の通った、組合の現実に即した予算案が作れるようになるでしょう。

以上

【NPO匠リニューアル技術支援協会】

マンション標準管理規約(単棟型)第21条第2項の規定が前提であり、令和３年６月に改訂・追加されたコメント第21条関係⑦を踏まえて、次を留意すべきである。

①共用部分と専有部分の配管設備は、「構造上」一体として管理されている事を第21条第2項で確認する。
②長期修繕計画に、専有管の取り換え工事を記載し、第48条第五号に従い、総会の決議を経る。
③第28条第四号に、専有管の取り換え工事の費用を修繕積立金から拠出できる旨を明記する。
④配管取り換え工事を、共有部分と全住戸の専有部分を同時に実施するよう計画する。
⑤先行して当該工事を行った、区分所有者への補償の有無等について十分留意する。

また、専有管の取り換え工事に充当する修繕積立金の十分な確保及び工事の公平性に関する合意形成が必要である。

以上が専有管の取り換え工事に、修繕積立金を使用するための基本的考えであり、実施計画が総会で承認されたらまず、全住戸に対し、専有管に関する工事の経緯等を調査し、その結果により先行した住戸の工事内容及び区分所有者への補償内容が左右されると考えられる。

なお、専有「管」に接続する浴槽・便器 等の取り換えも共用管と同時に行うことは、一体管理の範囲を超え、個人財産権の侵害も危惧され、また工事実施の技術面・費用面の優位性にも疑問が残る。浴槽 等の工事では更なる個別事情の把握と、一層の合意形成が求められるため、本設問での一般的な説明は控えたい。